Bij erfpacht koop je het huis, maar niet de grond eronder. De grond blijft van een ander, meestal de gemeente. Volgens de wet geeft erfpacht je het recht om de grond van een ander te houden en te gebruiken, en kan in de akte staan dat je daarvoor een geldsom betaalt: de canon (Burgerlijk Wetboek, boek 5, artikel 85).
Wat kost erfpacht?
Hoe hoog de canon is en hoe vaak die wordt herzien, staat in de erfpachtvoorwaarden. Die verschillen per gemeente en soms per periode waarin het recht is uitgegeven. Er bestaan grofweg drie vormen:
- Tijdelijke erfpacht: het recht loopt af na een vaste periode. Vraag wat er daarna gebeurt.
- Voortdurende erfpacht: het recht loopt door, maar de canon wordt per tijdvak opnieuw vastgesteld.
- Eeuwigdurende erfpacht: het recht loopt door en de afspraken liggen voor altijd vast.
De canon kan vaak worden afgekocht: je betaalt dan in één keer voor een lange periode of voor altijd. Staat in de verkoopinformatie dat de canon is afgekocht, vraag dan tot wanneer.
Mag je de canon aftrekken?
Ja, periodieke betalingen voor erfpacht zijn aftrekbaar als kosten van je eigen woning. Een afkoopsom is níét aftrekbaar. Leen je geld om de canon af te kopen, dan is de rente over die lening wel aftrekbaar (Belastingdienst).
Waarom erfpacht je hypotheek beïnvloedt
Een geldverstrekker telt de canon mee als woonlast. Een hoge canon kan daardoor je maximale hypotheek verlagen. Reken de canon mee in Kan ik dit huis betalen?
Vragen die je stelt voordat je koopt
- Welke erfpachtvoorwaarden gelden, en mag ik die inzien?
- Is de erfpacht tijdelijk, voortdurend of eeuwigdurend?
- Hoe hoog is de canon nu, en wanneer wordt die herzien?
- Is de canon afgekocht, en zo ja tot wanneer?
- Zijn er bijzondere bepalingen, bijvoorbeeld over verhuren of verbouwen?
De Bezichtigingsassistent zet deze vragen op je checklist als je aangeeft dat de grond in erfpacht is, of als het woord in de verkooptekst staat.
Lees ook
- Hoeveel kun je lenen? Zo werken de leennormen
- Overdrachtsbelasting en startersvrijstelling in 2026
- Nationale Hypotheek Garantie (NHG) in 2026
- Overbieden: wat is het en wat betekent het voor je bod?
- Appartement kopen: de VvE, het reservefonds en de stukken die je opvraagt
- Bouwkundige keuring: wanneer, wat het oplevert en hoe je het regelt
- Ontbindende voorwaarden en bedenktijd bij het kopen van een huis
Bijgewerkt op 02-11-2026. Algemene informatie, geen advies. Zie de disclaimer.