Huizenprijzen
- Gemiddelde verkoopprijs per gemeente en provincie – CBS StatLine 83625NED. Jaarcijfers van bestaande koopwoningen, tot en met 2025. Opgehaald op 28 oktober 2026.
- Landelijke prijsindex (2020 = 100) – CBS StatLine 85773NED. Jaargemiddelden en het laatste maandcijfer. Opgehaald op 2 november 2026.
Een gemiddelde verkoopprijs is geen kwaliteitsgecorrigeerde prijsindex. Als er in een jaar meer grote of juist kleine woningen worden verkocht, verandert het gemiddelde ook. Vooral in kleine gemeenten kan het gemiddelde daardoor schommelen. De landelijke prijsindex van het CBS corrigeert hier wel voor.
Betaalbaarheid
Betaalbaarheid berekenen we als de gemiddelde verkoopprijs gedeeld door het gemiddelde besteedbare inkomen van particuliere huishoudens in hetzelfde jaar. Een uitkomst van 8 betekent dat een gemiddelde woning acht keer het gemiddelde jaarinkomen kost. Het inkomen komt uit CBS 86380NED (indeling 2026); het meest recente jaar is een voorlopig CBS-cijfer. Dit is een eenvoudige verhouding en geen berekening van wat een huishouden kan lenen.
Verkochte woningen
Het CBS publiceert het aantal verkochte bestaande koopwoningen per maand voor heel Nederland (85773NED) en per kwartaal voor provincies en de vier grootste steden (85792NED). Cijfers per gemeente bestaan niet. Op de gemeentekaart en de gemeentepagina's tonen we daarom het provinciecijfer, behalve voor Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht. De indeling van gemeenten in provincies komt uit CBS Gebieden in Nederland 2026.
Overbieden
Cijfers over het verschil tussen vraagprijs en verkoopprijs worden alleen verzameld door makelaarsorganisaties en woningsites, en mogen niet vrij worden hergebruikt. Het CBS en het Kadaster registreren geen vraagprijzen. We tonen daarom geen overbiedcijfers.
Buurten en reistijd
Buurtcijfers komen uit de CBS Kerncijfers wijken en buurten en Nabijheid voorzieningen (2025), de geregistreerde misdrijven per buurt van de politie (data.politie.nl, CC BY 4.0) en de Leefbaarometer van het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (CC0). Leefbaarometer-scores tonen we als percentiel ten opzichte van alle buurten in Nederland.
De reistijd met de auto tussen gemeenten is berekend met de routeplanner GraphHopper op kaartdata van © OpenStreetMap-bijdragers, van het midden van de ene gemeente naar het midden van de andere en zonder file. Die reistijdentabel (de bestanden in /reistijden/auto/) is, net als de kaartdata, beschikbaar onder de Open Database License (ODbL).
De reistijd met het openbaar vervoer is berekend met r5py en R5 (Conveyal) op de landelijke dienstregeling van OVapi (GTFS) en kaartdata van © OpenStreetMap-bijdragers. Het is de reistijd van huis tot het centrum van de andere gemeente: met de fiets (15 km/u) naar de halte, wachten, overstappen en lopen naar de bestemming. We nemen de mediaan van alle vertrektijden tussen 7.30 en 8.30 uur op een dinsdag. Het beginpunt is per gemeente het midden van de buurt die het dichtst bij het bevolkingszwaartepunt ligt (CBS-buurten en inwoners). Het eindpunt is het treinstation met de meeste vertrekken in de gemeente, of hetzelfde bevolkingspunt als er geen station is. Daarnaast tonen we de treinrit van station tot station: de kortste rit volgens de dienstregeling bij vertrek tussen 7.30 en 8.30 uur, inclusief overstappen (minimaal 3 minuten) maar zonder het wachten op de eerste trein. De tabel (/reistijden/ov/) valt onder de ODbL. We zijn geen onderdeel van een vervoerder; kijk voor je eigen reis altijd in een reisplanner.
Hypotheekrente
De gemiddelde rente op nieuwe woninghypotheken per rentevaste periode komt uit de MFI-rentestatistiek van de ECB, die voor Nederland met De Nederlandsche Bank wordt samengesteld. Het gaat om de werkelijk overeengekomen rente op nieuwe leningen, niet om de adviesrente van een bepaalde bank. Opgehaald op 2 november 2026.
Prognoses van banken
- ABN AMRO – Woningmarktmonitor: Beter in 2026, grotere afkoeling in 2027 (1 oktober 2026). Rekenwijze: jaargemiddelde.
- Rabobank – Kwartaalbericht Woningmarkt: markt koelt af door meer aanbod – prijzen stijgen wel licht (22 oktober 2026). Rekenwijze: jaargemiddelde.
- ING – Woningaanbod en hypotheekrentes lopen op, maar prijsdalingen blijven voorlopig uit (30 september 2026). Rekenwijze: december-op-december.
De prognoses zijn de verwachtingen van de banken zelf. In de grafiek op de homepage staan daarnaast 51 eerdere prognoses van DNB, Rabobank, ABN AMRO en ING sinds 2018, elk met bron. De DNB-ramingen komen uit de rapporten zelf; van een deel van de bankprognoses kennen we alleen de maand of het kwartaal van publicatie en komen de cijfers uit nieuwsberichten over het rapport. Het CPB publiceert geen prognose voor huizenprijzen. Elke prognose is een verwachte stijging van het jaargemiddelde ten opzichte van het jaar ervoor; ING rekent soms van december tot december, dat is dan een benadering. De afwijking meten we tegen de werkelijke stijging van het jaargemiddelde volgens CBS.
Ons prognosemodel
Het Huizenmarktradar-model is een combinatie van twee eenvoudige delen, elk voor de helft:
- Trend: de prijsstijging van de afgelopen 12 maanden en van de afgelopen 6 maanden (omgerekend naar een jaar), gemiddeld.
- Leenruimte: hoeveel kopers kunnen lenen. Dat rekenen we uit met de cao-lonen (CBS) en de maandlast van een annuïteitenhypotheek bij de gemiddelde hypotheekrente (ECB/DNB). Hypotheekrentes volgen de kapitaalmarktrente (10-jaars staatsrente) met een paar maanden vertraging; een stijging daarvan die nog niet in de hypotheekrente zit, rekenen we alvast mee. Liggen de prijzen ver boven hun gebruikelijke verhouding tot de leenruimte (sinds 2000), dan remt dat de verwachting een beetje af.
Het tweede jaar schuift het model halverwege terug naar een langjarige stijging van 3% per jaar. De bandbreedte (80%) komt uit de eigen fouten van het model sinds 2010. Het model wordt dagelijks opnieuw doorgerekend als er nieuwe cijfers zijn (CBS-prijsindex, hypotheekrente, kapitaalmarktrente, cao-lonen).
We hebben dertien varianten getest over 2010–2025, telkens alleen met de cijfers die op dat moment bekend waren. Modellen die alleen de trend volgen, scoren in rustige jaren goed maar zagen de omslag van 2022 niet. Door de leenruimte mee te nemen gaf het model in de zomer van 2022 wel een signaal dat de prijzen zouden stoppen met stijgen en daarna dalen. Het herstel in 2023 zag het model pas laat. De verhouding trend/leenruimte is gekozen met kennis van die hele periode; in de toekomst kan het model er dus vaker naast zitten dan de terugblik laat zien. Consumentenvertrouwen, aantallen verkopen, nieuwe hypotheken, werkloosheid en inflatie maakten de voorspellingen in onze test niet beter.
Woonwijzer en prijs per m²
De Woonwijzer combineert per gemeente cijfers van het CBS (stedelijkheid, bevolkingsopbouw, woningvoorraad, afstand tot voorzieningen, bodemgebruik, duurzaamheid en geregistreerde criminaliteit) met het aantal rijksmonumenten en beschermde stads- en dorpsgezichten van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed. De indicatieve prijs per m² is de gemiddelde verkoopprijs gedeeld door de gemiddelde woonoppervlakte van alle woningen in de gemeente (CBS 82550NED). Kiest een bezoeker een woningtype, dan wordt die prijs per m² gecorrigeerd met het landelijke verschil in prijs per m² tussen dat type en alle woningen (CBS 85791NED en 82550NED). Omdat de oppervlakte ook huurwoningen omvat en het verschil per type per regio kan afwijken, is dit een benadering en geen taxatie.
Kaarten
De grenzen van gemeenten en provincies komen uit de CBS-gebiedsindelingen via PDOK (indeling 2026). We hebben de lijnen vereenvoudigd zodat de kaarten snel laden.
Bijwerken en licenties
CBS-gegevens zijn beschikbaar onder de licentie CC BY 4.0. We werken de cijfers bij met scripts die de gegevens rechtstreeks bij de bron ophalen; de datum van de laatste update staat hierboven per bron. Zie je een fout? Laat het ons weten. Lees ook de disclaimer.